Hoeveel hypotheek kun je krijgen voor je eerste huis?

Hoe wordt je maximale hypotheek voor je eerste huis bepaald?

Je maximale hypotheek hangt af van twee grenzen. De eerste is wat je op basis van je inkomen verantwoord kunt lenen. De tweede is wat je op basis van de woningwaarde mag financieren. De laagste grens bepaalt doorgaans hoeveel hypotheek je kunt krijgen, rekening houdend met toegestane uitzonderingen.

Bij de inkomenstoets wordt berekend welke hypotheeklast volgens de geldende normen bij je inkomen past. Daarbij tellen ook de hypotheekrente en je financiële verplichtingen mee. De geldverstrekker kijkt dus niet alleen naar wat je verdient, maar ook naar bedragen die je al moet betalen voor bijvoorbeeld een lening.

De woningwaardetoets staat daar los van. Ook als je inkomen voldoende is voor een hogere hypotheek, kun je niet zonder meer meer lenen dan de getaxeerde waarde van het huis. Andersom geeft een hoge woningwaarde geen extra leenruimte als je inkomen daarvoor te laag is.

Er bestaat daarom geen vaste inkomensfactor die voor iedere starter geldt. Een vuistregel zoals een bepaald aantal keer je jaarsalaris is hooguit een grove schatting. De wettelijke leennormen voor 2026 verschillen onder meer naar inkomen en de rente waarmee wordt gerekend. Op Rijksoverheid vind je uitleg over deze grenzen. Maximaal lenen betekent bovendien niet automatisch dat die lening bij je situatie past.

Welk inkomen telt mee als je een hypotheek aanvraagt?

Voor de verhouding tussen inkomen en hypotheek is je bruto jaarinkomen het uitgangspunt: je inkomen vóór belasting en andere inhoudingen. De geldverstrekker stelt vervolgens vast welk deel voldoende aantoonbaar en bestendig is. Dat geaccepteerde inkomen heet het toetsinkomen.

Naast je basissalaris kunnen vakantiegeld, een onvoorwaardelijke dertiende maand en structurele toeslagen meetellen. Denk aan een regelmatig ontvangen ploegentoeslag. Een wisselende bonus telt niet automatisch volledig mee. Onkostenvergoedingen zijn geen bestendig inkomen. Bewijsstukken en de acceptatievoorwaarden bepalen wat wordt meegenomen.

Koop je samen? In 2026 kan het tweede inkomen volledig meetellen, voor zover de geldverstrekker dat inkomen accepteert. Dat betekent niet dat ieder inkomensbestanddeel van jullie beiden vanzelf wordt meegerekend.

Een vast contract is niet altijd nodig. Bij een tijdelijk contract kan een intentieverklaring van je werkgever helpen. Daarmee spreekt de werkgever onder voorwaarden de bedoeling uit om je een vast dienstverband aan te bieden. Voor flexibel werk bestaan ook mogelijkheden via je inkomenshistorie, een Arbeidsmarktscan of een perspectiefverklaring.

Als ondernemer wordt gekeken naar je bedrijfsresultaten en de houdbaarheid van je inkomen. Binnen het NHG-toetskader voor 2026 kan een Inkomensverklaring Ondernemer worden gebruikt als je minimaal twaalf maanden onderneemt. Dat is geen garantie op acceptatie. Ook je beschikbare cijfers, vooruitzichten en de voorwaarden van de geldverstrekker spelen mee.

Welke invloed hebben hypotheekrente en rentevaste periode op je leencapaciteit?

De hypotheekrente beïnvloedt hoeveel je kunt lenen. Bij een hogere rente kost dezelfde hypotheek doorgaans meer per maand. Daardoor past meestal een lager hypotheekbedrag binnen de toegestane lasten. Toch kun je het verschil niet met één eenvoudige rekensom bepalen: ook de inkomensnormen, aflosvorm en looptijd spelen mee.

Daarnaast maakt de rentevaste periode verschil. Dat is de periode waarin je afgesproken rente gelijk blijft. In de toetsing volgens de regels voor 2026 wordt bij tien jaar of langer rentevast in beginsel gerekend met de aangeboden hypotheekrente.

Bij korter dan tien jaar rentevast geldt doorgaans de AFM-toetsrente, of de aangeboden rente als die hoger is. De toetsrente is een rekenrente die rekening houdt met het risico dat je rente later stijgt. Het is dus niet noodzakelijk de rente die je daadwerkelijk betaalt.

Voor de periode van 1 oktober tot en met 31 december 2026 bedraagt de AFM-toetsrente 5%. Een lagere aangeboden rente bij een korte rentevaste periode levert daardoor niet automatisch een hogere maximale hypotheek op. Controleer de actuele toetsrente bij de AFM.

Vergelijk berekeningen daarom met dezelfde uitgangspunten. Alleen dan zie je wat een andere rente of rentevaste periode voor je leencapaciteit betekent.

Hoe beïnvloeden je studieschuld en andere financiële verplichtingen je maximale hypotheek?

Financiële verplichtingen laten minder ruimte over voor hypotheeklasten. Dat geldt voor persoonlijke leningen, private lease en alimentatieverplichtingen. Ook kredietruimte kan meetellen, bijvoorbeeld een doorlopend krediet of een mogelijkheid om rood te staan. Hoe zwaar een verplichting meeweegt, hangt af van het soort verplichting en de toepasselijke regels.

Bij studieschuld en hypotheek kijkt de geldverstrekker volgens de regels voor 2026 doorgaans naar je maandelijkse DUO-verplichting. Alleen kijken naar het bedrag dat nu van je rekening wordt afgeschreven, is niet altijd voldoende.

Zit je nog in de aanloopfase, gebruik je een aflosvrije periode of betaal je tijdelijk minder vanwege je draagkracht? Dan kan worden gerekend met het bedrag dat volgens de reguliere terugbetalingsvoorwaarden verschuldigd zou zijn. Een tijdelijke betaalpauze betekent dus niet dat je studieschuld buiten de hypotheekberekening blijft.

Extra aflossen kan helpen als daardoor de relevante DUO-maandlast daalt. Je maximale hypotheek stijgt niet automatisch met hetzelfde bedrag als je aflossing. Vraag daarom eerst welke maandlast na een extra aflossing wordt gebruikt.

Een studieschuld staat niet bij BKR, maar moet wel worden gemeld. Hetzelfde geldt voor andere relevante verplichtingen zonder BKR-registratie. Geef bij je aanvraag een volledig overzicht en verzamel actuele gegevens uit Mijn DUO. De Rijksoverheid licht toe hoe studieschuld wordt meegewogen.

Hoeveel kun je lenen op basis van de woningwaarde?

Woningwaarde en hypotheek zijn direct verbonden. In 2026 kun je normaal gesproken maximaal 100% van de getaxeerde marktwaarde lenen. De koopsom is wat je met de verkoper afspreekt; de getaxeerde marktwaarde is de waarde die een taxateur vaststelt. Die bedragen hoeven niet gelijk te zijn.

Is de koopsom hoger dan de getaxeerde waarde? Dan moet je het verschil doorgaans zelf betalen. Ook aankoop- en financieringskosten kun je niet automatisch boven op de woningwaarde meefinancieren. Denk aan notariskosten, taxatiekosten en kosten voor hypotheekadvies. Hiervoor heb je meestal eigen geld nodig.

Eigen geld verhoogt je toetsinkomen niet. Het kan wel de benodigde hypotheek verlagen. Daardoor kan een aankoop mogelijk worden die zonder eigen inbreng niet binnen beide grenzen past.

Voor energiebesparende voorzieningen kan in 2026 onder voorwaarden maximaal 106% van de woningwaarde worden gefinancierd. De ruimte boven de woningwaarde is uitsluitend bedoeld voor die voorzieningen. Je kunt deze uitzondering dus niet vrij gebruiken voor aankoopkosten.

Ook het energielabel kan volgens de leennormen voor 2026 extra ruimte geven binnen de inkomenstoets. Dit is een andere regeling dan extra financiering voor verduurzaming. De voorwaarden en beide hypotheekgrenzen blijven van belang. Een gunstig label of een verduurzamingsplan is daarom geen algemene garantie op een hogere lening.

Hoe bereken je hoeveel hypotheek je in 2026 kunt krijgen?

Wil je je maximale hypotheek berekenen? Begin met je gegevens, niet met een vuistregel. Gebruik recente loonstroken, een werkgeversverklaring en informatie over vaste of variabele inkomensbestanddelen. Voor ondernemers zijn onder meer jaarcijfers, belastingaangiften en actuele bedrijfsgegevens relevant. Welke documenten precies nodig zijn, verschilt per situatie.

Verzamel daarnaast informatie over je studieschuld, andere leningen, kredietruimte, private lease en alimentatie. Voor een gezamenlijke aanvraag heb je de gegevens van jullie beiden nodig. Noteer ook een indicatie van de woningwaarde, het energielabel en hoeveel eigen geld je voor de aankoop kunt gebruiken.

Gebruik vervolgens een calculator die aantoonbaar rekent met de leennormen voor 2026. Vul ook de rente en rentevaste periode zorgvuldig in. Bij een hypotheek berekenen als starter is vooral belangrijk dat je niets weglaat en niet uitgaat van inkomen dat mogelijk niet wordt geaccepteerd.

De uitkomst is een indicatie, geen hypotheekaanbod. Een geldverstrekker beoordeelt uiteindelijk je bewijsstukken, verplichtingen en woning. Laat daarom controleren welk inkomen meetelt en of eventuele extra leenruimte daadwerkelijk toepasbaar is.

De informatie in dit artikel is gebaseerd op de regels met peildatum 2 oktober 2026. Raadpleeg bij een latere berekening de actuele officiële informatie. Wil je weten hoe deze regels uitpakken voor je eerste huis? Je kunt je gegevens en vragen met GGL bespreken.